司法書士 大崎です。

今日は「田畑」についての家族信託をテーマにとりあげます。

不動産と農地法

不動産(土地)の処分や賃貸等(※処分等)をする際に確認していただきたいのが法務局で管理されている登記簿謄本です。

その登記簿の「地目」の欄を必ず確認して頂く必要があります。

この欄に「田」「畑」(※農地)が記載されている場合、要注意です。

農地を処分等する場合、「農地法」が関係してきます。具体的には「農業委員会への届出・許可」が必要になってきます。

☆市街化区域→「届出」

☆市街化調整区域→「許可」

この「届出・許可」がなければ、法的に売買や賃貸の効力が完結しません。

例えば、、、

①自己所有の土地(地目 田)を売買(譲渡)するつもりで、買主と売買契約書に署名捺印をしたとします。

②売買代金を買主から領収

③不動産の名義を売主から買主に移転手続

、、、これは、名義変更できません。そもそも「所有権」の権利は法的に移転できていない状態です。

なぜなら、農地を売買する場合、「農業委員会の届出・許可」の証明を取得する必要があります。

代金を領収した後に、この問題が発覚し当該証明を準備できなければ債務不履行の損害賠償の問題が生じます。

家族信託と農地

さらに発展した論点に、農地を家族信託できるのか?という問題です。

結論:地目が農地のままでは不可

よくホームページ等で農地の場合、条件付信託として農地法の許可等の取得ができれば有効と書かれています。

では、農地法の何条の許可を取得するのでしょうか?

信託は、委託者の財産管理の権限を受託者に移転するものです。農地の管理権限を移す場合、3条届出又は許可ということになります。

結論 3条届出又は許可は農地法がそもそも認めていません。

ここで、無理に仮登記をしておくことを考える方もいらっしゃいますが、結果的に3条で届出等がとれない以上、受託者への本登記ははじめから出来ないこととなり無意味な登記手続となります。(※4条・5条は説明割愛します)

では、どうすればいいのか?

まず地目変更

信託財産に不動産がある場合、委託者側で先に地目変更をしておかなくてはなりません。

農地について信託契約を締結したとしても信託の法的効力は発生しません。つまり、受託者側が委託者のかわりに農業委員会への手続等を実施する何らの法的権限が発生しません。

信託契約をすれば、委託者が認知症になっても財産管理は大丈夫だろうという期待は農地に関しては要注意です。

なお、余談ですが、、、

既に農地法の届出・許可書を取得し不動産を利用している方は必ず地目変更登記を済ませているかの確認をしてください。

地目が農地のままにしておくと、将来的に支障がでる場合があります。

それほど登記簿の地目欄は重要な記載になります。

 

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