こんにちは。理事長の和出です。

前々回前回のブログの続編になります。

 

まずは、少し復習です。

不動産取得税・登録免許税を軽減する!!

この2つの税金、いくらくらいかかるかと言いますと、不動産取得税については、市区町村の固定資産評価額の3%~4%(宅地については軽減あり)、登録免許税については2%(宅地については軽減あり)が課税されます。

完全なる第三者への売却であれば、この2つの税金を負担するのは、購入者である第三者ですので問題ないかと思いますが、自分で作った法人≒自分への売却となると、余計な税金=重い負担となってしまいます。

そこで、民事信託を活用します。

民事信託を説明については、当法人の他の投稿等に譲りますが、本件についてのポイントは、不動産を信託財産として信託契約を締結した瞬間、現物の不動産(の財産的価値)=相続(税)の対象となる財産は、信託受益権という権利(≒債権)に変化するという点です。

その結果、まず、不動産取得税については、不動産⇒信託受益権に変化≠不動産、となりますので、

どんなに固定資産評価額が高額であっても、0円

になります。

次に、信託による所有権移転登記の登録免許税については、税率が2%⇒0.4%(宅地については軽減あり)になります。

 

具体的な金額を当てはめて計算してみよう!

では、実際に私どもがお仕事として実行させていただいた事例をもとに具体的な金額を当てはめてみます(若干、金額を変えています)。

【前提】

現物不動産の評価額・・・ 土地 1億円  建物 8000万円

 

【算定式】

〇不動産取得税

現物不動産…建物→8,000万円×3%  =240万円

土地→1億円×1/2×3%=150万円

信託受益権…建物・土地ともに 0円

差額 240万円+150万円-0円  =390万円

 

〇登録免許税(登記簿名義変更の税金)

現物不動産…建物→8,000万円×2%  =160万円

土地→1億円×1.5%     =150万円

信託受益権…建物→8,000万円×0.4%= 32万円

土地→1億円×0.3%     =  30万円

差額 (160万円+150万円)-(32万円+30万円)=248万円

※ 上記は『売買』による譲渡。建物は『住宅用』、土地は『宅地』として算出。金額は固定資産評価額。

 

となります。

不動産取得税、登録免許税の総額にすると、

  総額 390万円+248万円=638万円の節税ができる!

 

ということになります。

同じ価値のものを動かすわけですが、現物の不動産と信託受益権ではこんなにも大きな差があるのです。

 

一般社団法人相続ワンストップ相談所 理事長 司法書士   和 出   吉 央

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